In einem aktuellen Fall musste die Schlichtungsstelle klären, ob eine Mietzinshinterlegung auch dann als rechtzeitige Zahlung gilt, wenn die Mieten bereits fällig waren.
Im vorliegenden Fall ging es um die Frage, wie sich eine Mietzinshinterlegung auf einen geltend gemachten Zahlungsrückstand auswirkt und ob damit eine Kündigung nach Art. 257d OR verhindert werden kann. Der Vermieter machte einen Mietzinsausstand geltend, während die Mieterschaft einwandte, die Miete rechtzeitig hinterlegt zu haben. Der Fall berührt die Schnittstelle zwischen Mietzinsmahnung, Kündigung und Hinterlegung nach Art. 259g OR und wurde durch einen Bundesgerichtsentscheid aus dem Jahr 2022 grundlegend geklärt. Welche Lehren sich daraus für Vermieter ableiten lassen, zeigt der Beitrag von Andreas Zappalà:
Mietzinsmahnung und Kündigung gemäss Art. 257d OR
Fällt der Mieter mit einer Mietzinszahlung in Verzug, kann der Vermieter ihm eine Zahlungsfrist von 30 Tagen ansetzen und gleichzeitig androhen, das Mietverhältnis fristlos, das heisst mit einer Frist von 30 Tagen auf ein Monatsende, zu kündigen, wenn er die Frist unbenutzt verstreichen lässt. Erfolgt innert dieser 30 Tage keine Zahlung, ist der Vermieter berechtigt, die fristlose Kündigung auszusprechen. Das Verfahren ist in Art. 257d OR geregelt.
Das angesprochene Schreiben muss zwingend den Mietzinsausstand, die Fristansetzung (30 Tage Zahlungsfrist) und die Kündigungsandrohung beinhalten. Die Frist beginnt an dem Tag, an dem der Mieter vom Schreiben Kenntnis erhalten oder, wenn es ihm nicht zugestellt werden kann, an dem die siebentägige Frist zur Abholung auf der Post abläuft (in diesem Fall wird die Zustellung des Schreibens fingiert).
Bei Ehegatten oder registrierten Partnerschaften muss das Schreiben mit separater Post, getrennt an den einen und den anderen Teil der Partnerschaft versandt werden. Gleiches gilt für die Kündigung, die mit amtlichem Formular und ebenfalls getrennt auszusprechen ist. Mahnung und Kündigung sind durch den Gläubiger, also den Hauseigentümer, auszusprechen; ein Vertretungsverhältnis (zum Beispiel Verwaltung) ist klar zu kennzeichnen.
Mietzinshinterlegung gemäss Art. 259g OR
Besteht ein Mangel am Mietobjekt, muss der Mieter dem Vermieter eine Frist zur Behebung setzen. Gleichzeitig kann er ihm androhen, dass er bei unbenütztem Ablauf dieser Frist die künftig fällig werdenden Mietzinse bei einer vom Kanton bezeichneten Stelle hinterlegen werde. Erfolgt die Mängelbehebung nicht, kann die Hinterlegung erfolgen. Diese ist dem Vermieter anzuzeigen. Mit der Hinterlegung gelten die Mietzinse als bezahlt. Dieses Vorgehen ist in Art. 259g OR geregelt.
Für die Mietzinshinterlegung gelten also nachstehende Bedingungen: das Vorliegen eines Mangels, die Fristansetzung zur Behebung des Mangels, die Androhung der Mietzinshinterlegung, die Hinterlegung noch nicht fälliger Mietzinse.
In der Praxis stellt sich somit oft die Frage, ob die «fehlerhafte» Hinterlegung eines Mietzinses eine mietzinsbefreiende Wirkung hat. Zum Beispiel dann, wenn der Mieter vergessen hat, eine Mietzinshinterlegung anzudrohen, und nur die Frist zur Mängelbehebung gesetzt hat oder wenn der Mieter die Mietzinszahlung an den Vermieter eingestellt hat und dann auch bereits vor einiger Zeit fällig gewordene Mietzinse noch hinterlegt. In einem Entscheid aus dem Jahr 2022 hat das Bundesgericht Klarheit geschaffen.
Bundesgerichtsentscheid 147 III 218
Gesetzeswortlaut
Gemäss Bundesgericht beantwortet Art. 259g Abs. 2 OR («Mit der Hinterlegung gelten die Mietzinse als bezahlt») nicht eindeutig, ob auch die Hinterlegung bereits fälliger Mietzinse schuldtilgend wirkt. Eine Hinterlegung sei auch in diesem Fall möglich. Allerdings genüge sie diesfalls nicht den Voraussetzungen von Art. 259g Abs. 1 OR, laut dessen klarem Wortlaut die Hinterlegung nur für «Mietzinse[,] die künftig fällig werden», zulässig ist. In Betrachtung des gesamten Wortlauts des gesamten Art. 259g OR kommt das Bundesgericht zu dem Schluss, dass dieser eher dafür spreche, dass die Hinterlegung bereits fälliger Mietzinse nicht schuldtilgend sei.
Botschaft des Bundesrats
Das Bundesgericht nahm auch Bezug auf die Botschaft des Bundesrats im Hinblick auf den Erlass von Art. 259g OR (und weiterer Bestimmungen). Gemäss dieser sollte mit der Einführung des Rechts zur Hinterlegung künftig fällig werdender Mietzinse bei Mangelhaftigkeit der Mietsache ein Dreifaches erreicht werden: Erstens werde dem Mieter damit «ein Druckmittel» in die Hand gegeben, «um vom Vermieter die Beseitigung des Mangels zu verlangen»; zweitens werde damit vermieden, «dass illiquide, schikanös handelnde Mieter dieses Recht einsetzen können»; und drittens werde damit «das Gespräch zwischen Mieter und Vermieter gefördert» (BBl 1985 I 1416 Ziff. 412.1).
Das Bundesgericht folgerte daraus: «Während sowohl dem ersten (Druckmittel) als auch dem dritten Zweck (Förderung der Gesprächsbereitschaft) auch dann Genüge getan werden könnte, wenn die Erfüllungswirkung durch die Hinterlegung bereits fälliger Mietzinse eintreten würde, würde diese der zweiterwähnten Zweckbestimmung zumindest dann entgegenstehen, wenn der Mieter den Mietzins lediglich hinterlegt, um den Vermieter zu schikanieren.»
Das Bundesgericht stellt ausserdem fest, dass in der Botschaft weiter mehrfach ausdrücklich erwähnt werde, dass die Hinterlegung bereits fälliger Mietzinse ausgeschlossen sein solle. Des Weiteren erkläre die Botschaft, Abs. 2 von Art. 259g OR präzisiere, dass hinterlegte Mietzinse als bezahlt gelten. Indem der Bundesrat von einer Präzisierung sprach, wird deutlich, dass er Art. 259g Abs. 2 OR als auf Art. 259g Abs. 1 OR aufbauend betrachtete. Nach dem Willen des Gesetzgebers sollte demzufolge die Hinterlegung lediglich dann befreiend wirken, wenn die Voraussetzungen von Art. 259g Abs. 1 OR, zu welchen – wie erwähnt – auch die fehlende Fälligkeit zählt, gegeben sind.
Gesetzessystematik
Das Bundesgericht gelangte aber auch bei Berücksichtigung der Gesetzessystematik zu diesem Ergebnis. Während in Art. 259g Abs. 1 OR die Voraussetzungen der Hinterlegung aufgezählt würden, regelt der zweite Absatz, welche Wirkung die Hinterlegung zeitigt, sofern deren Voraussetzungen erfüllt sind. Letztere Bestimmung ist systematisch lediglich eine Weiterführung von Abs. 1, weshalb sie in Berücksichtigung der in Abs. 1 statuierten Voraussetzungen zu lesen ist.
Weitere Auslegungsvarianten
Das Bundesgericht prüfte noch andere Auslegungsvarianten. Die Zulässigkeit der mietzinsbefreienden Hinterlegung bereits fälliger Mietzinse würde zwar zu einer Schlechterstellung des Vermieters führen, doch widerspräche eine derartige Auslegung nicht dem Zweckgedanken des Instituts der (mietrechtlichen) Hinterlegung. Auch gebe das sprachlich-grammatikalische Element keinen eindeutigen Aufschluss darüber, ob die Erfüllungswirkung von Art. 259g Abs. 2 OR auch bei der Hinterlegung bereits fälliger Mietzinse eintritt. Das teleologische Auslegungselement führt zwar zu keiner positiven Erkenntnis, doch wäre eine weite Auslegung von Art. 259g Abs. 2 OR unter Einschluss bereits fälliger Mietzinse jedenfalls mit dem Zweck der Hinterlegung vereinbar.
Fazit
Das Bundesgericht stellte fest, dass sowohl das historische als auch das systematische Element gegen eine derartige Annahme sprächen. Im Ergebnis ist damit festzuhalten, dass der Eintritt der Erfüllungswirkung nach Art. 259g Abs. 2 OR verlangt, dass die Voraussetzungen von Art. 259g Abs. 1 OR erfüllt sind. Hinterlegt ein Mieter im Zeitpunkt der Hinterlegung bereits fällige Mietzinse, vermag die Hinterlegung keine Tilgung der Mietzinsschuld zu bewirken.
Was gilt bei der Herausgabe hinterlegter Mietzinse?
Gemäss Bundesgericht ist das Zufallen hinterlegter Mietzinse an den Vermieter nach Art. 259h OR (Herausgabe der hinterlegten Mietzinse) von Art. 259g Abs. 2 OR zu unterscheiden: Diese Bestimmung beschlage nicht die Erfüllungswirkung bei der Hinterlegung, sondern regelt – so die Marginalie – die Frage der «Herausgabe der hinterlegten Mietzinse».
Das Bundesgericht fasst die Regelung von Art. 259h OR zusammen: Hinterlegt der Mieter – sei es zu Recht oder ungerechtfertigt – Mietzinse, macht er seine Ansprüche jedoch nicht innert der Frist von Art. 259h Abs. 1 OR geltend, «fallen diese [Mietzinse] dem Vermieter zu», was in der Lehre dahingehend verstanden werde, als die Hinterlegungsstelle diesem die hinterlegten Beträge von Amtes wegen zu überweisen habe.
Bei der Wirkung, ob die Mietzinse fristgerecht bezahlt sind oder nicht, macht das Bundesgericht eine wesentliche Unterscheidung: Waren die Voraussetzungen von Art. 259g Abs. 1 OR im Zeitpunkt der Hinterlegung erfüllt, ändert der Umstand, dass der Mieter seine Ansprüche nicht, zu spät oder in fehlerhafter Weise bei der Schlichtungsbehörde geltend macht, nichts an der (bereits vorher eingetretenen) Erfüllungswirkung von Art. 259g Abs. 2 OR.
Das heisst, die Mietzinse waren durch die Hinterlegung fristgerecht bezahlt, auch wenn der Mieter das Verfahren nicht weiterzieht und die hinterlegten Mietzinse deshalb vollständig an den Vermieter auszubezahlen sind. Anders sieht es gemäss Bundesgericht aus, wenn die erwähnten Voraussetzungen von Art. 259g Abs. 1 OR demgegenüber nicht erfüllt waren. In diesem Fall bewirkt das blosse Zufallen der hinterlegten Mietzinse an den Vermieter nach Art. 259h Abs. 1 OR, also die Ausbezahlung an den Vermieter zu irgendeinem späteren Zeitpunkt, nicht die Erfüllung der Mietzinsschuld. In diesem Fall ist die Schuld erst dann getilgt, wenn dem Vermieter die hinterlegte Summe ausgehändigt oder auf seinem Konto gutgeschrieben wurde, somit also zu spät, als dass der Mieter rechtzeitige Bezahlung geltend machen kann.
Zusammenfassung
Zusammenfassend kann also in Bezug auf eine Zahlungsverzugskündigung gemäss Art. 257d OR oder des Einwands der Zahlung aufgrund einer Mietzinshinterlegung festgehalten werden:
- Der Mieter darf nur zukünftig fällige Mietzinse hinterlegen. Das gilt sowohl im Zeitpunkt der Hinterlegungsandrohung als auch für Mieten im Zeitpunkt der tatsächlichen Hinterlegung.
- Eine Mietzinshinterlegung wirkt gemäss Art. 259g Abs. 2 OR nicht mietzinstilgend, wenn bereits fällige Mieten hinterlegt werden. Hinterlegt der Mieter eine Miete, die ihm gemäss Art. 257d OR gemahnt und Zahlungsfrist gesetzt wurde, nützt ihm das in Bezug auf die Verhinderung einer Kündigung nichts.
- Mahnt der Vermieter eine ausstehende Miete, die im Zeitpunkt der Mahnung bereits hinterlegt worden ist, ist eine anschliessende Kündigung nur gültig, wenn die Hinterlegung fehlerhaft war, also wenn sie nicht angedroht wurde, wenn der behauptete Mangel nicht besteht und dergleichen.
- Bezahlt die Schlichtungsstelle die hinterlegten Mieten an den Vermieter aus, weil der Mieter keine Klage innert der 30-tägigen Klagefrist erhoben hat, kann der Vermieter, der diese Mietzinse bereits gemäss Art. 257d OR geltend gemacht hat, nur gültig kündigen, wenn die Hinterlegung ohnehin fehlerhaft war. Ein Verzicht des Mieters auf Klageerhebung bei korrekt hinterlegten Mietzinsen gereicht diesem in Bezug auf den Zahlungsrückstand nicht zum Nachteil; diese Mietzinse gelten als rechtzeitig bezahlt.
