Der Regierungsrat Basel-Stadt hat die neue Wohnraumschutzverordnung (WRSchV) verabschiedet. Der HEV Basel-Stadt und der SVIT beider Basel begrüssen punktuelle Erleichterungen bei Massnahmen, die den Wohnkomfort erhöhen. Gleichzeitig kritisieren sie, dass bei energetischen Sanierungen weiterhin kaum Spielraum besteht – gerade dort, wo Investitionen dringend wären.
Kleinere Verbesserungen:
Neu dürfen in baselstädtischen Mietwohnungen Erneuerungen bis 5’000 Franken pro Jahr und Wohnung ohne Bewilligung vorgenommen werden – auch bei Komfortsteigerung. Wer etwa in einer Altbauwohnung einen Geschirrspüler einbaut oder eine Küchenabdeckung ersetzt, braucht dafür zukünftig kein Meldeverfahren mehr – sofern keine Mietzinsanpassung erfolgt.
Auch die Klarstellung, dass ordentlicher Unterhalt – etwa das Streichen von Wänden oder das Justieren von Fenstern – nicht bewilligungspflichtig ist, dürfte neuerdings eine gewisse Rechtssicherheit schaffen. «Diese Präzisierungen sind ein kleiner Schritt in die richtige Richtung», sagt Patricia von Falkenstein, Präsidentin des HEV Basel-Stadt. «Der Aufwand selbst für Geringfügiges ist sowohl für Mietrechtsexperten als auch Juristinnen jenseits einer jeden Vorstellungskraft. Sogar für die Behörden selbst.»
Etwas mehr Spielraum ergibt sich auch bei der mietzinsrechtlichen Überwälzung von Investitionen, die den Wohnwert nachweislich steigern. Gleichzeitig bleibt es richtigerweise dabei: Aufwendungen für Unterhalt, Instandhaltung und Werterhalt dürfen nicht auf Mietzinsanpassungen überwälzt werden, sondern sind von der Eigentümerschaft zu tragen.
Allerdings: Während die Handlungsoptionen für Liegenschaftseigentümer immer weiter eingeschränkt werden, wachsen auf Mieterseite die Erwartungen an Wohnkomfort, Ausstattung, Nachhaltigkeit und grosszügigen Grundrissen kontinuierlich. Seit 1980 hat sich die beanspruchte Wohnfläche pro Person in der Schweiz um rund 40 % erhöht. Voll ausgestattete Küchen, moderne Bäder und hochwertige Materialien gehören heute zum Standard – auch in Mietwohnungen. Zeitgemässe Heizungsinstallationen und qualitativ hochwertige Fensterverglasungen ebenso. Intelligente E-Ladestationen sind in Griffweite.
Bürokratische Hürden bei energetischen Sanierungen bleiben bestehen
Energetische Sanierungen bleiben allerdings auch mit der neuen Verordnung aufwendig – im Verfahren wie auch mietzinsrechtlich. Die Motion von Niggi Rechsteiner forderte deshalb eine gezielte Anpassung – bisher ohne Wirkung. Ein echter Anreiz für Eigentümerinnen und Eigentümer, in energiesparende Modernisierungen zu investieren, fehlt weiterhin. Die ambitionierten Klimaziele des Kantons-Basel Stadt werden dadurch massiv gefährdet.
Solche Modernisierungen unterliegen in Basel-Stadt denselben bewilligungspflichtigen Vorgaben wie andere Umbauten. Im vereinfachten Verfahren werden sie auch mietzinsrechtlich nicht bevorzugt behandelt. Nur im umfassenden Verfahren wären weitergehende Berücksichtigungen im Grunde möglich – mit deutlich höherem Planungs- und Nachweisaufwand.
Gerade für private Eigentümerinnen und Eigentümer bleiben Investitionen dadurch unattraktiv. Sanierungen werden weiter aufgeschoben oder ganz unterlassen – zulasten der Mieterinnen und Mietger, die mit hohen Heizkosten leben, und zulasten des lokalen Baugewerbes, dem Aufträge entgehen.
Hinzu kommt neuerdings: Wer faktisch mit einer modernen Erneuerung der Küchen und Bäder den heutigen Bedürfnissen genügen will und dafür eine adäquate Mietzinsanpassung anstrebt, muss zunächst erst mal die Gebäudehülle dämmen und eine Energieeinsparung von mindestens 15 % mit einem GEAK-Plus-Gutachten belegen. In der Praxis bedeutet das: Erst wenn die Gebäudehülle saniert ist, dürfen Innenräume modernisiert werden – bei hohem Aufwand und noch höheren Investitionshürden.
Dabei gilt weiterhin: Mit der Umsetzung von Modernisierungen darf grundsätzlich erst nach positivem Entscheid der Wohnschutzkommission (WSK) begonnen werden. Selbst sorgfältig vorbereitete Projekte verzögern sich dadurch regelmässig um Monate – wenn sie überhaupt realisiert werden. «Ein angespannter Wohnungsmarkt braucht mehr Flexibilität – nicht zusätzliche Hürden», sagt Fabian Halmer, Präsident des SVIT beider Basel. «Es wird bereits jetzt kaum noch investiert – und das wird leider so bleiben.»
Fazit:
Der Regierungsrat hat im Rahmen seiner Möglichkeiten gewisse Verbesserungen vorge-nommen. Dass sein Handlungsspielraum auf die Verordnungsebene beschränkt ist, ist unbestritten – vieles ist gesetzlich durch Volksentscheid vorgegeben. Dennoch bleibt der grosse Wurf aus. «Die Wohnraumschutzverordnung 2025 ist ein Fortschritt im Kleinen, aber keine Antwort auf die grossen Herausforderungen», halten HEV und SVIT fest. Die Hoffnung, dass damit wieder mehr investiert wird – zum Erhalt und zur Verbesserung attraktiven Wohnraums und zur Stärkung des lokalen Baugewerbes – bleibt vorerst unerfüllt.
Der Basler Wohnschutz schiesst weiterhin deutlich über das Ziel hinaus. Eine Korrektur auf Gesetzesebene wird unausweichlich.
