Eine Vermieterin wollte die Hausordnung einseitig anpassen und die Zeiten fürs Musizieren einschränken. Die Mieterschaft akzeptierte das nicht und zog bis vor Bundesgericht.
Im vorliegenden Fall ging es um die Frage, ob eine mittels amtlichem Formular angezeigte Anpassung der Hausordnung zulässig ist. Die Vermieterin hatte damit neue Zeiten für das Musizieren in der Wohnung vorgegeben, die Mieter jedoch wehrten sich dagegen und verlangten die Aufhebung der Änderung.
Das Verfahren führte über mehrere Instanzen bis vor Bundesgericht. Entscheidend war dabei, ob die Anpassung der Hausordnung eine unzulässige einseitige Vertragsänderung darstellt oder ob sie im Rahmen der bestehenden vertraglichen Bestimmungen zulässig war.
Wie die Gerichte entschieden haben und welche Lehren sich daraus für Vermieter ableiten lassen, erfahren Sie im Beitrag von Nergis Kilavuz:
Sachverhalt
Die Parteien schlossen im Juli 2016 einen Mietvertrag über eine 5½-Zimmer-Wohnung. Ziff. 2.7.3 der allgemeinen Bestimmungen zum Mietvertrag sieht vor, dass die Bewohner gegenseitig Rücksicht nehmen und Ruhestörungen aller Art vermeiden, insbesondere während der Nachtzeit. Das Musizieren ist nur zwischen 8.00 Uhr und 12.00 Uhr sowie von 14.00 Uhr bis 20.00 Uhr erlaubt.
Die Beklagte übermittelte den Klägern mit amtlichem Formular vom 24. Januar 2019 eine Anpassung der Hausordnung, wonach das Musizieren zwischen 8.00 Uhr und 12.00 Uhr sowie von 14.00 Uhr bis 20.00 Uhr nur für maximal drei Stunden pro Tag gestattet und an Sonn- und Feiertagen nicht erlaubt ist. Die Beklagte gab den Klägern mit amtlichem Formular vom 22. März 2019 abermals die Anpassung der Hausordnung bekannt. Sie wies darauf hin, diese Anpassung entspreche jener gemäss Mitteilung vom 24. Januar 2019 und trete per 1. August 2019 in Kraft.
Nach erfolglosem Schlichtungsversuch beantragten die Kläger am 17. April 2019 beim Bezirksgericht Einsiedeln, es sei festzustellen, dass die mit amtlichem Formular vom 24. Januar 2019 angezeigte einseitige Änderung nichtig oder missbräuchlich sei. Nachdem das Bezirksgericht und anschliessend das Kantonsgericht die Klage abwiesen, gelangten die Mieter ans Bundesgericht.
Erwägungen und Schlussfolgerung
Im vorliegenden Fall geht es um eine Einschränkung der in der Hausordnung vorgesehenen Zeiten für das Musizieren in der Wohnung. Die Erstinstanz war der Meinung, diese Anpassung sei gar keine einseitig zulasten der Mieter ausfallende Änderung im Sinne von Art. 269d Abs. 3 OR, sondern lediglich eine Klarstellung der von den allgemeinen Bestimmungen zum Mietvertrag und von Art. 257f OR geforderten gegenseitigen Rücksichtnahme. Die Vermieterin hätte daher auf die Anpassung mittels Formular verzichten können.
Diese Meinung teilte das Bundesgericht jedoch nicht: Ein generelles Verbot des Musizierens an Sonn- und Feiertagen lasse sich hier nach Treu und Glauben aus der bestehenden Hausordnung nicht ableiten, weshalb die betreffende Änderung eine Verschlechterung der Situation der Mieter bewirke. Die zusätzliche Einschränkung der Mieter im Gebrauch der Wohnung in Bezug auf das Musizieren sei somit eine einseitige Vertragsänderung im Sinne von Art. 269d Abs. 3 OR und somit ein Anwendungsfall für die Formularpflicht. Da die Vermieterin das Formular verwendet und die Anpassungen hinreichend klar begründet hat, liegt kein Fall von Nichtigkeit vor.
In einem weiteren Schritt nahm das Bundesgericht die Missbrauchsprüfung vor unter Bezugnahme auf den Massstab des allgemeinen Missbrauchsverbots gemäss Art. 2 ZGB. Nachdem das Musizieren im Haus ein Streitthema war, hält das Bundesgericht die von der Vermieterin angezeigten Einschränkungen der Spielzeiten für zumutbar, sachlich gerechtfertigt und verhältnismässig. Dass die Vermieterin mit der neuen Regelung unter den Mietern einen Interessenausgleich anstrebt, hält das Bundesgericht nicht für missbräuchlich.
Bedeutung des Entscheids
Der hier dargelegte Entscheid ruft einen in der Praxis oft vergessenen Anwendungsbereich der Formularpflicht gemäss Art. 269d Abs. 3 OR in Erinnerung. Selbst kleine und unbedeutend erscheinende Anpassungen hat der Vermieter der Mieterin mit dem amtlichen Formular anzuzeigen und zu begründen, sofern sich die Änderungen zulasten der mietenden Partei auswirken. Unterlassung hätte die Nichtigkeit der Anpassung zur Folge.
Der Entscheid bringt zum Ausdruck, welche Kriterien im Einzelfall darüber entscheiden können, ob eine einseitige Vertragsänderung durch den Vermieter zulässig ist, und er schärft das Bewusstsein für die unscheinbaren Fälle des Alltags, in denen man als Vermieterin oft gar nicht an die Verwendung des amtlichen Formulars denkt.
BGer 4A_74/2021 vom 30. April 2021
