Im Zusammenhang mit dem geplanten Verkauf einer Liegenschaft kam es nach einer Kündigung des Mietverhältnisses zu einem intensiven Schlichtungsverfahren. Der Anwalt der Mieterschaft drohte dabei offen mit einer Verzögerung des Gerichtsverfahrens.
Im vorliegenden Fall stand die Frage im Raum, ob die Kündigung eines Mietverhältnisses im Zuge eines geplanten Liegenschaftsverkaufs als missbräuchlich zu qualifizieren ist und wie die Interessen der Parteien gegeneinander abzuwägen sind. Die Vermieterin wurde zur Schlichtungsverhandlung vom HEV Basel-Stadt begleitet, der half, den Kündigungsgrund klarzustellen und die Ausgangslage einzuordnen. Während die Vermieterin auf die finanzielle Notwendigkeit des Verkaufs verwies, stellte die Mieterschaft die Rechtmässigkeit der Kündigung in Frage. Für zusätzliche Brisanz sorgte die Drohung des Mieteranwalts, das Verfahren gezielt zu verzögern. Wie die Schlichtungsstelle und die Parteien darauf reagierten und zu welcher Lösung es schliesslich kam, erfahren Sie im Beitrag von Andreas Zappalà:
Bauprojekt
Die Mieterin bezog die 2-Zimmer-Wohnung in diesem 2-Familien-Haus bereits im Jahr 2007. Der damalige Mietvertrag sah noch eine Befristung vor, da die Vermieterin, eine Stiftung, eine Überbauung des Areals, bestehend aus benachbarten, ihr gehörenden Grundstücksparzellen, plante. Aus diesem Grund war der Mietvertrag bis zum Erhalt der Baubewilligung befristet. Aus rechtlichen und politischen Gründen konnte das Bauprojekt auf den eigenen Grundstücken nicht realisiert werden. Deshalb musste sich die Vermieterin neu orientieren und ersetzte im Jahr 2014 den ursprünglichen Mietvertrag durch einen neuen, der nun keine Befristung mehr beinhaltete.
Verkauf der Liegenschaft
Im Rahmen dieser Neuorientierung kaufte die Vermieterin andernorts ein Grundstück und realisierte das Bauprojekt. Die dem Stiftungszweck dienende und selbst bewirtschaftete Liegenschaft wurde im Baurecht weitergegeben. Die benachbarten Grundstücke, mithin die Parzelle mit dem von der Mieterin bewohnten Haus, wurden zur Finanzierung des Neubaus verkauft. Da sich der Verkauf des Grundstücks in bewohntem Zustand als schwierig erwies, kündigte die Vermieterin den Mietvertrag am 12. Januar 2023 per 30. Juni 2023. Dieser Kündigung ging ein Gespräch voraus, in dem der Kündigungsgrund, nämlich der Verkauf des Grundstücks, dargelegt wurde. Gleichzeitig wurde auf die Sanierung der im Baurecht weitergegebenen Liegenschaft hingewiesen.
Anfechtung der Kündigung
Die Mieterin focht die Kündigung an und verlangte eventualiter eine erstmalige Erstreckung. Zur Schlichtungsverhandlung zog sie einen Advokaten bei. Dieser stellte die Kündigung als klar missbräuchlich dar. Zum einen könne das 2-Familien-Haus auch mit der Mieterin verkauft werden. Ein Käufer sei vielleicht froh, wenn er noch jemandem im Haus habe, der Miete bezahle. Zum andern sei das Bauprojekt noch zu wenig ausgereift. Es liege kein baureifes Projekt vor, wie das vom Bundesgericht verlangt werde. Sollte die Kündigung wider Erwarten geschützt werden, sei eine lange erstmalige Erstreckung zu gewähren. Die Mieterin sei gesundheitlich angeschlagen, weise ein langfristiges Mietverhältnis auf, müsse im Quartier bleiben und habe es wegen ihres Hundes nicht leicht, eine Wohnung zu finden.
HEV versuchte Sachverhalt klar zu stellen
Der HEV begleitete die Vermieterin zur Schlichtungsverhandlung und versuchte, den Sachverhalt und den Kündigungsgrund klarzustellen. Der Kündigungsgrund bestehe einzig im Verkauf der Liegenschaft. Man habe eine Bewertung des Grundstücks vorliegen und einen Auftrag für den Verkauf an einen Makler erteilt. Das 2. Mietverhältnis im Haus sei auch gekündigt worden, die dortige Mieterschaft sei inzwischen ausgezogen. Das Umbauprojekt auf der anderen Parzelle, nun Baurechtsparzelle, habe damit überhaupt nichts zu tun. Es sei nicht die Vermieterin, die dort saniere und umbaue, sondern die Baurechtsnehmerin, die mit der Stiftung nichts zu tun habe. Der Verkauf des 2-Familien-Hauses sei zwingend, da mit dem Erlös das eigene Bauprojekt am neuen Standort finanziert werden müsse. Diese neue Liegenschaft werde im Sommer 2023 fertiggestellt und anschliessend im August 2023 bezogen. Der HEV wies darauf hin, dass gerade im 2-Zimmer-Wohnungsbereich keine Wohnungsnot herrsche und man genügend Objekte auf dem Wohnungsmarkt finde, selbst im tieferen Preissegment. Es sei aber klar, dass die Mieterin nichts finde, wenn sie ihre Suche räumlich so einschränke.
Vorschlag der Schlichtungsstelle
Die Schlichtungsstelle stellte fest, dass prima vista kein Grund ersichtlich sei, der die Kündigung als missbräuchlich erscheinen lasse. Es sei aber unbestritten, dass es die Mieterin nicht einfach habe, auf dem Wohnungsmarkt etwas anderes zu finden. Sie sei aber immerhin am Suchen. Jedoch seien die Interessen der Vermieterin zu berücksichtigen, die zum einen eine lange Kündigungsfrist eingehalten habe und zum anderen an einem möglichst raschen Verkauf der Liegenschaft interessiert sei. In Abwägung dieser Interessen erachte man eine einmalige Erstreckung des Mietverhältnisses bis zum 31. Oktober 2023 als angemessen. Die Mieterin soll zusätzlich die Möglichkeit haben, das Mietverhältnis mit einer Frist von einer Woche auf einen beliebigen Zeitpunkt zu kündigen, wenn sie früher eine neue Wohnung finden sollte.
Anwalt droht mit Verfahrensverzögerung
Der Gegenanwalt war offensichtlich überrascht von diesem Vergleichsvorschlag. Er warf ein, dass das Gesetz eine Erstreckung von vier Jahren vorsehe und diese vier Monate doch eher kurz seien. Der Vermieterin gingen diese vier Monate eigentlich auch zu weit, sie war aber bereit, diese zu akzeptieren, wenn im Vergleich aufgenommen würde, dass die Mieterin der Vermieterin und deren Gehilfen den Zutritt zwecks Verkaufsbemühungen ermögliche. Denn im Vorfeld habe festgestellt werden müssen, dass das nicht möglich gewesen sei. Das erzürnte den Mieteranwalt offenbar noch mehr, denn er tat diese Aussage als reine Schutzbehauptung ab und stellte fest, dass das Recht zur Besichtigung der Vermieterin im Gesetz stehe. Es brauche deshalb diesen Zusatz nicht. Er verlangte eine Verlängerung der Erstreckung um einen Monat, also auf Ende November 2023.
Nachdem sich die Vermieterin nicht bereit erklärt hatte, auf eine längere Erstreckung einzugehen, drohte der Anwalt mit der Ablehnung des Vergleichs und der Verzögerung des Prozesses bei einem Weiterzug. Dem Zivilgericht sei seine Auslastung bekannt, und so könne er den Verhandlungstermin zur Beurteilung der Kündigung bis Januar 2024 hinausschieben. Diese Aussage löste bei der Vermieterin und dem HEV Empörung aus; selbst die Schlichtungsstelle nahm sie mit Unverständnis zur Kenntnis, konnte aber die Wogen glätten. Letztlich wurde ein Vergleich geschlossen, der eine einmalige Erstreckung bis 30. November 2023 mit verkürzter Kündigungsfrist vorsah und die Mieterin verpflichtete, den Zutritt der Wohnung zwecks Verkaufsverhandlungen zu gewähren.
